「住宅ローンを組んだけど、新NISAも始めた方がいいのかな」
「繰上返済とNISA、どっちを優先すればいいんだろう」
住宅購入を検討している方、すでに住宅ローンを組んでいる方、新NISAを始めたい方。
それぞれの立場で、こうした悩みを抱える方は多いと思います。
先にお伝えしておくと、住宅ローンがあっても新NISAを始めること自体は可能です。
ただし、住宅ローンがある人全員がNISAを優先すべき、という単純な話でもありません。
大切なのは、判断に「順番」があるということです。
生活防衛資金、家計の状況、近い将来の支出予定、住宅ローンの条件、住宅ローン控除。
これらを順番に確認しながら、自分に合った資産形成の方法を判断できるようにすることがこの記事の目的です。
住宅ローン返済中の20代会社員が、住宅・現金・投資という3つの要素をどう配分するか。
その判断軸を一緒に整理していきましょう。
結論｜住宅ローンと新NISAは「どちらか一方」ではなく配分の問題
住宅ローンがあるからNISAをしてはいけない、というのは誤解です。
一方で、住宅ローンがあるなら必ずNISAを優先すべき、というのも単純化しすぎです。
住宅ローンとNISAは対立するものではない
住宅ローンの返済とNISAでの投資は、家計というひとつの枠の中でどう資金を配分するかという問題です。
「どちらか一方を選ぶ」のではなく、「どちらにどれくらい配分するか」という視点で考えることが大切です。
判断には順序がある
とはいえ、順番を間違えると家計が不安定になります。
この記事で軸にする判断の順序は、次の通りです。
- ① 生活防衛資金は足りているか
- ② 毎月の家計は黒字か
- ③ 近い将来（3〜5年以内）に大きな支出はないか
- ④ 住宅ローンの金利・条件はどうなっているか
- ⑤ 住宅ローン控除の状況はどうか
- ⑥ 残った余剰資金をNISAと繰上返済にどう配分するか
この順番を守ることで、投資が原因で返済が滞るような事態を避けられます。
住宅ローン返済中に新NISAを検討する意味
住宅ローンがあっても、新NISAを併用することにはメリットがあります。
ただし、メリットだけでなくリスクも合わせて理解しておく必要があります。
運用益が非課税になる（成果を保証するものではありません）
通常、投資の運用益には約20.315%の税金がかかります。
新NISAはこの税金が無期限で非課税になる制度です。
ただし非課税になるのは「利益が出た場合」の話であり、運用そのものの成果を保証する制度ではありません。
株式や投資信託には元本割れのリスクがあることを、最初に押さえておいてください。
制度の詳細は、金融庁のNISA特設サイトでも確認できます。
若いうちから投資期間を確保できる
一般的に、投資は運用期間が長いほど値動きが平準化されやすいと言われています。
20代のうちに始めれば、30年以上の運用期間を確保できます。
ただし、これは過去の傾向に基づく一般論であり、将来の運用成果を保証するものではありません。
積立投資を習慣化しやすい
クレジットカード積立などで自動化すれば、相場を毎日気にせず淡々と続けやすくなります。
住宅ローンの返済と同じように、毎月自動で引き落とされる仕組みにしておくと、続けやすさにつながります。
住宅ローンと新NISA、どちらを優先すべきか
結論から言うと、「どちらが得か」を単純に比較することはできません。
繰上返済のメリットと注意点
繰上返済の最大のメリットは、将来支払うはずだった利息を確実に減らせることです。
借入残高が減ることで、金利が上昇した場合の返済負担も軽くなります。
一方で、繰上返済に回したお金は、原則として簡単には引き出せなくなります。
急な出費が必要になったときに、手元資金が不足するリスクがある点には注意が必要です。
NISAのメリットと注意点
NISAのメリットは、繰上返済に比べて資産を引き出しやすい（流動性が高い）点にあります。
積み立てた資産は、必要になれば売却して現金化する手続きそのものは可能です。
ただし、これは「いつでも安全に必要な金額を用意できる」という意味ではありません。
株式や投資信託は市場の動向によって価格が変動するため、売却しようとしたタイミングで評価額が下がっている可能性があります。
「引き出しやすさ」と「元本が保証されていること」は別の話だと理解しておいてください。
金利と期待リターンだけで判断しない
「住宅ローンの金利より投資の期待リターンの方が高いから、投資を優先すべき」という考え方を見かけることがあります。
しかし、住宅ローンの金利は確定した数字であるのに対し、投資のリターンは将来の市場動向に左右される期待値にすぎません。
過去の平均的なリターンが金利を上回っていたとしても、将来も同じ結果になるとは限りません。
金利と期待リターンの比較だけで「どちらが得か」を断定することはできない、という前提を踏まえて判断することが大切です。
| 比較の視点 | 住宅ローンの繰上返済 | 新NISAでの資産運用 |
|---|---|---|
| 効果の性質 | 将来の利息負担を確実に減らせる | 値上がり益を期待できるが、確定はしていない |
| 資金の引き出しやすさ | 低い（返済に使った資金は原則として手元に戻せない） | 比較的高い（必要な時に売却できる） |
| 価格変動による元本割れ | 起こらない（投資商品ではないため） | 起こる可能性がある |
| 税制面 | 住宅ローン控除の額に影響する場合がある | 運用益が非課税になる |
繰上返済は「元本保証の金融商品」ではありません。あくまで、将来の利息負担を減らす効果が確定しているという意味です。
住宅ローン返済中のNISA判断フローチャート
ここまでの考え方を整理すると、次のような順序で確認していくことになります。
フローチャートの流れを簡単に整理すると、次のようになります。
- 生活防衛資金はあるか → ない場合は、まず現金の確保を優先
- 毎月の家計は黒字か → 赤字の場合は、家計の見直しを優先
- 3〜5年以内に大きな支出の予定はあるか → ある場合は、その分の資金を現金で確保
- 住宅ローンの金利・条件、住宅ローン控除の状況を確認
- ここまでを踏まえたうえで、余剰資金をNISAと繰上返済に配分
すべての条件をクリアした人だけがNISAをすべき、という意味ではありません。
自分がどの段階にいるかを把握することが、判断の第一歩になります。
住宅ローン返済中に新NISAを検討しやすい人・返済を優先したい人
ここまでの判断軸をふまえて、傾向を整理します。
いずれも「絶対にこうすべき」という基準ではなく、あくまで検討材料としてご覧ください。
NISAを検討しやすい傾向にある人
- 生活防衛資金（生活費の3〜6ヶ月分が目安）を確保できている
- 毎月の家計が安定して黒字である
- 3〜5年以内に大きな支出の予定がない
- 価格が一時的に下落しても、生活や気持ちへの影響が大きくない
繰上返済や現金確保を優先したい傾向にある人
- 生活防衛資金がまだ確保できていない
- 毎月の家計が赤字、またはボーナスで補填している状態
- 金利上昇による返済額増加への不安が大きい
- 数年以内に結婚・出産・車の購入など大きな支出予定がある
- 価格の下落によって日常生活に影響が出てしまう
状況別の考え方の目安
| 状況 | 考え方の目安 |
|---|---|
| 生活防衛資金が不足している | まずは現金の確保を優先する |
| 毎月の家計が赤字 | 家計の見直しを優先する |
| 近い将来に大きな支出がある | その分を現金で確保しておく |
| 家計に継続的な余裕がある | NISAでの積立を検討する余地がある |
| 長期で投資を続けられそう | NISAでの積立を検討する余地がある |
| 借入金利が高め、または上昇リスクへの不安が大きい | 繰上返済を検討する余地がある |
| 借入を早く減らす安心感を重視したい | 繰上返済を検討する余地がある |
この表はあくまで一般的な傾向であり、「この条件なら絶対にNISA」「この条件なら絶対に繰上返済」と断定するものではありません。
最終的には、次に紹介する住宅ローン控除の状況もあわせて確認したうえで判断してください。
住宅ローン控除と繰上返済の関係
住宅ローン控除の仕組みを正確に理解しておくことも、判断のうえで欠かせません。
住宅ローン控除の基本
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末時点のローン残高に応じて、所得税・住民税から一定額が控除される制度です。
控除率は控除期間を通じて0.7%で一定です。
ただし、実際に控除される金額は「年末残高×0.7%」がそのまま満額戻るわけではありません。
控除額は、本人が実際に納めている所得税・住民税の額が上限になります。
2026年（令和8年）時点の制度では、住宅の性能区分や入居年、子育て世帯・若者夫婦世帯に該当するかどうかによって、借入限度額と控除期間が次のように異なります（新築住宅の場合の目安です）。
| 住宅の性能区分 | 控除期間 | 借入限度額（一般世帯） | 借入限度額（子育て世帯等） |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・低炭素住宅 | 13年 | 4,500万円 | 5,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 13年 | 3,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅（2026・2027年入居） | 13年 | 2,000万円 | 3,000万円 |
| その他の住宅（経過措置あり） | 10年 | 2,000万円 | 上乗せなし |
中古住宅（既存住宅）を取得する場合は、これとは異なる借入限度額の区分が設定されています。
制度の適用期限は2030年（令和12年）12月31日までの入居分に延長されていますが、床面積の要件（原則40㎡以上。所得金額や子育て世帯等の上乗せ措置の有無によっては50㎡以上が必要）など細かい条件があります。
自分のケースがどの区分にあたるかは、必ず国税庁・国土交通省の最新情報で確認してください。
繰上返済が住宅ローン控除に影響する場合がある
繰上返済によって年末のローン残高が減ると、その年の控除額の計算に影響します。
また、返済期間を短くするタイプの繰上返済を行い、当初の契約で定められていた最初の返済月から完済までの期間が10年を下回った場合、その年以後は住宅ローン控除を受けられなくなります（国税庁の質疑応答事例で示されている取り扱いです）。
繰上返済を検討する際は、この10年という期間を下回らないかどうかを、借入先の金融機関やシミュレーションで事前に確認しておくことをおすすめします。
具体的な要件は今後の制度改正で変わる可能性もあるため、実行前には必ず最新情報を確認してください。
控除期間中の繰上返済は「一律の正解」がない
控除期間中は繰上返済を控えた方がいい、という考え方を見かけることがあります。
方向性としては一理ありますが、これも一律の正解ではありません。
金利の水準、控除で受けられる金額、借入残高、家計の状況、投資に対するリスク許容度は人によって異なります。
FP2級の知識を踏まえて言えば、住宅ローン控除だけを見るのではなく、家計全体のバランスの中で考えることが大切です。
自分の借入条件と控除額を具体的に計算したうえで判断することをおすすめします。
新NISA積立のシミュレーション
参考として、毎月の積立額ごとに30年間運用した場合の試算を紹介します。
| 月の積立額 | 30年間の投資元本 | 30年後の想定資産額（年利5%と仮定） |
|---|---|---|
| 月1万円 | 360万円 | 約832万円 |
| 月3万円 | 1,080万円 | 約2,497万円 |
| 月5万円 | 1,800万円 | 約4,161万円 |
| 月10万円 | 3,600万円 | 約8,322万円 |
この試算は、年利5%で複利運用できたと仮定した単純計算です。
実際の運用成果を保証するものではなく、手数料や税金等は考慮していません。
相場の状況によっては、投資元本を下回る可能性もあります。
あくまで複利計算上の参考値であり、30年後に必ずこの金額になるということではありません。
金額そのものより、「無理なく長期継続できる金額」を設定することの方が重要です。
住宅ローン返済がある場合は、まず家計に影響のない金額からスタートし、余裕が出てきたら段階的に増やしていく方法をおすすめします。
私が20代で住宅ローンと新NISAを両立している理由
ここからは、私自身の経験を紹介します。
※ここから先は一般論ではなく、あくまで私個人の経験や判断です。同じように行動すれば同じ結果になるとは限らない点をご理解ください。
20代で住宅を購入した経緯
私が住宅を購入したのは、結婚をするタイミングでした。
ちょうどそのころ、駅近の物件の売り情報がたまたま出ているのを見つけたのがきっかけです。
相場よりも安い価格で、事故物件でもなかったため、条件面での不安は大きくありませんでした。
将来的に売却する可能性も視野に入れ、駅からの距離や周辺環境などリセールのしやすさを意識して物件を選んだことが、購入を決断した理由のひとつです。
不動産会社に勤務し、宅地建物取引士の知識を持っている立場から見ても、納得できる条件だったことも後押しになりました。
住宅ローンの金利は借入時から少しずつ上がっている
借入をしたのは、金利が本格的に上がる前のタイミングでした。
団体信用生命保険（団信）を付けた状態で、借入当初の金利は0.5%ほどでした。
そこから2〜3年ほどで、現在の金利は1%程度まで上昇しています。
世帯の毎月の返済額は13万円ほどで、金利の上昇局面にある今は、正直なところ多少の不安もあります。
ただ、以前住んでいた賃貸物件の家賃も同じくらいの金額だったため、住居費としての負担感自体はそれほど変わっていません。
都内の賃貸から郊外の物件に住み替えた形になりますが、固定費の水準が変わらないぶん、投資に回す金額を見直す必要もありませんでした。
金利が上昇していることへの不安がまったくないわけではありませんが、現時点では家計に余裕があるため、繰上返済は行わず長期投資を継続する方針を選択しています。
この判断は、今後の金利動向や家計の状況によって見直す可能性もあります。
新NISAでS&P500中心の投資を継続
私は新NISAを活用し、S&P500を中心に楽天証券のクレカ積立で投資を続けています（楽天証券のクレカ積立について詳しくはこちら）。
投資を始めたのはコロナ禍の時期で、当初は月33,333円からのスタートでした。
そこから少しずつ積立額を増やし、現在はつみたて投資枠の上限である月10万円まで積立を行っています。
運用実績の詳細は、20代会社員の新NISA運用実績を公開している記事でも紹介しています。
S&P500と、全世界株式（オルカン）のどちらを選ぶべきか迷う方は、S&P500とオルカンはどっちを買うべきか比較した記事もあわせてご覧ください。
20代で資産1,000万円を達成
こうした積み重ねの結果、20代のうちに資産1,000万円を達成することができました。
詳しい内訳は、20代会社員が資産1,000万円を達成した方法を全公開している記事で紹介しています。
住宅ローンという負債を抱えながらでも、家計管理と投資を両立できることを、実体験としてお伝えできればと思っています。
今後もFIREと資産形成を目指す
今後は資産5,000万円、そしてFIREを見据えながら、不動産投資という選択肢にも関心を持って情報収集を続けています。
住宅を購入して感じたメリット・デメリットについては、今後公開予定の記事でさらに詳しくまとめる予定です。
住宅ローンとNISAを両立するための家計管理術
両立を続けるうえで役立っている考え方を紹介します。
先取り貯蓄
給与が入ったタイミングで、NISAへの積立を自動的に行う設定にしています。
使った後に余った分を投資に回すのではなく、先に投資分を確保する考え方です。
固定費削減
通信費や保険の見直し、不要なサブスクの解約などで、毎月のキャッシュフローに余裕を作ります。
固定費削減の具体的な方法は、固定費削減で最初に見直すべき7項目の記事や固定費削減ランキングTOP7の記事、保険の見直し完全ガイドでも紹介しています。
毎月の投資額を固定する
家計に合わせた一定額を、相場が良い時も悪い時もブレずに継続することを意識しています。
住宅関連費を別で管理する
固定資産税や修繕費用などは、住宅ローンとは別の口座で積み立てておくと、まとまった出費のタイミングでも家計への影響を抑えやすくなります。
ボーナスを前提にしすぎない
住宅ローンの返済とNISAの積立は、基本的に毎月の給与だけで完結させる設計にしています。
ボーナスは変動しやすいため、当てにしすぎると業績悪化時に家計が崩れるリスクがあります。
住宅ローン返済中の新NISAに関するよくある質問
住宅ローンがあってもNISAはできますか？
できます。住宅ローンの保有とNISA口座の開設に法的な制限はありません。
住宅ローンとNISAはどちらが得ですか？
一概には言えません。住宅ローンの金利、住宅ローン控除の状況、家計の余裕、投資のリスク許容度など、複数の要素を確認したうえで判断する必要があります。
住宅ローン控除中に繰上返済してもいいですか？
一律の正解はありません。控除額への影響や、返済期間が短くなることで控除の適用要件に影響する可能性があるため、事前に試算し、必要であれば国税庁の情報や金融機関に確認することをおすすめします。
金利が上がったらNISAをやめるべきですか？
すぐにやめる必要があるとは限りません。金利の上昇幅や家計への影響、投資方針を照らし合わせながら、必要に応じて配分を見直すという考え方が現実的です。
20代なら毎月いくらNISAに投資すべきですか？
決まった正解はありません。生活防衛資金を確保したうえで、家計に影響のない金額から始めることをおすすめします。
繰上返済とNISAを併用することはできますか？
できます。どちらか一方に全額を寄せる必要はなく、余剰資金を繰上返済とNISAの両方に振り分けることも可能です。
NISAで投資したお金は住宅ローンの返済に使えますか？
売却して現金化すれば、返済に充てること自体は可能です。ただし売却するタイミングによっては投資元本を下回っている可能性があるため、返済資金として最初からあてにするのはおすすめしません。
まとめ｜住宅・現金・投資の配分は「順番」で考える
住宅ローンがあるからといって、新NISAをあきらめる必要はありません。
一方で、住宅ローンがあるなら必ずNISAを優先すべき、というのも短絡的です。
大切なのは、次の順番で自分の状況を確認することです。
- 生活防衛資金として、今いくら現金があるか
- 毎月、いくら黒字（または赤字）なのか
- 3〜5年以内に必要になりそうなお金は、いくらありそうか
- 住宅ローンの金利は何%で、今後どう動きそうか
- 住宅ローン控除で、いくらくらい控除を受けられそうか
- そのうえで、余剰資金をNISAと繰上返済にどう配分するか
「住宅ローンか投資か」という二択ではなく、自分の家計に合ったバランスを、自分自身で判断していきましょう。
次の一歩を踏み出したい方へ
住宅ローンがあっても新NISAを始めたい方は、まずは基本の始め方から確認してみてください。
証券会社をまだ決めていない方は、主要ネット証券を比較してから選ぶと選びやすくなります。
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毎月の積立をクレジットカードで効率化したい方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
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住宅ローン控除について詳しく知りたい方は、今後公開予定の記事もあわせてご確認ください。
これから住宅ローンを組む予定の方は、こちらの記事も参考にしてください。
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