この記事では、20代で実際に住宅を購入した経験をもとに、20代の住宅購入で知っておきたいことをお伝えします。
「20代で家を買うのはまだ早いのでは」と感じている方は多いのではないでしょうか。
結論から言うと、20代で家を買うべきかどうかは、年齢では判断できません。
重要なのは次の3点です。
- 長く住む予定があるか
- 住宅ローンを無理なく返済できるか
- 購入後も資産形成を続けられるか
この記事では、不動産会社に勤務しながら宅地建物取引士とFP2級を保有し、実際に20代で住宅を購入した運営者が、メリットとデメリットを公平にお伝えします。
住宅ローンを組みながら新NISAでの資産形成も続けている実体験をもとに、「買うべきかどうか」ではなく「自分にとって合っているか」を判断できる内容にまとめました。
20代で住宅を購入するのは早すぎる？
20代だから早すぎる、とは一概には言えません。
年齢よりも重視すべきなのは、収入の安定性・貯蓄額・ライフプランの確定度・想定居住期間・住宅ローンの返済能力です。
住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」（2024年度）によると、フラット35を利用した人のうち30歳未満の割合は11.0%です。
決して多い割合ではありませんが、20代のうちに住宅ローンを組む人が一定数いることも事実です。
なお、同調査では利用者の平均年齢が44.5歳まで上昇を続けており、住宅取得の高齢化傾向がうかがえます。
20代のうちにローンを組む最大のメリットは、完済時期を定年退職前後に設定しやすいことです。
一方で、20代は結婚・出産・転職・転勤といったライフイベントの変化が最も大きい年代でもあります。
こうした変化への備えを考えずに購入すると、後から身動きが取れなくなるリスクがあります。
注意したいのは、「若いうちに買えば家賃が浮いてお得」という単純な比較です。
固定資産税や保険料、修繕費、ローンの利息など、資産として残らない費用も含めた総コストで比べる必要があります。
【運営者の実体験】
私自身も、結婚というライフイベントをきっかけに、20代前半で住宅ローンを組みました。年齢そのもので決めたわけではなく、家計の状態とタイミングが合ったことが購入の決め手でした。
20代で住宅を購入して感じたメリット5つ
住宅ローンの返済期間を長く取りやすい
20代で購入すると、住宅ローンの返済期間を長く確保しやすくなります。
月々の返済額を抑えながら、定年退職前後に完済するスケジュールを組みやすいのが理由です。
多くの金融機関では、完済時年齢の上限を80歳未満に設定しています（金融機関により異なります）。
一般的な35年ローンを35〜40代で組むと、完済は70代を超えてしまい、年金収入からの返済が必要になるケースもあります。
たとえば25歳で3,000万円を35年返済で借りた場合、完済は60歳です。
退職金をローンの返済に充てる必要がなく、老後資金としてそのまま残しやすくなります。
なお、近年は返済期間40年・50年といった住宅ローン商品も登場しており、「35年が最長」とは言い切れなくなっています。
返済期間が長いほど、月々の負担は下がる一方で総利息の負担は増えるため、繰上返済や資産運用と組み合わせてバランスを取る視点も欠かせません。
【運営者の実体験】
私自身は、4,000万円台前半を変動金利0.5%程度、返済期間35年で借り入れました。団体信用生命保険込みでもこの水準で借りられるタイミングだったことは、結果的に大きかったと感じています。借入から2〜3年が経ち、契約当初と比べて金利は上昇していますが、当時のタイミングだったからこそ低い水準で借りられたと感じています。
若いうちから住環境を安定させられた
賃貸から持ち家に移ることで、住まいの質が向上したと感じる方は少なくありません。
ただし、防音性や断熱性は物件ごとに差があり、「賃貸だから劣る」と一概には言えない点には注意が必要です。
国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」では、マンションの月あたり維持費（管理費・修繕積立金の合計、駐車場使用料等を除く）の全国平均はおよそ2万4千円（管理費11,503円、修繕積立金13,054円）です。
物件によって設備や性能は大きく異なるため、購入前に実際の性能や維持費を確認することが大切です。
【運営者の実体験】
購入して感じた一番の変化は、単純に部屋が広くなったことです。加えて、賃貸のように更新料を払う必要や、更新のタイミングで家賃が大きく上がる不安、急な引っ越しへの備えがなくなったことも大きいと感じています。金利上昇によって返済額が増える可能性はありますが、そうした賃貸特有の不安がなくなったことの安心感は、住環境が安定したことの実感として大きいものでした。
住宅費と資産形成をセットで考えるようになった
住宅ローンという確実な支出が生まれたことで、家計全体を見直すきっかけになりました。
住宅ローンの返済額のうち、元本にあたる部分は住宅という資産の持分形成につながります。
ただし、これは「住宅購入＝必ず得」という意味ではありません。
利息、固定資産税、保険料、修繕費、管理費、購入時や売却時の諸費用など、資産として残らない支出も多く発生するためです。
住宅金融支援機構の調査（2025年4月調査）によると、住宅ローン利用者の返済負担率（年間返済額÷年収）は「15%超20%以内」の層が最も多くなっています。
この数値は年収（額面）を基準にした指標であり、手取り収入に対する割合とは異なる点に注意してください。
この記事では、資産形成との両立を考えるうえで、住宅ローン返済額を手取り収入の20%以内に収めることを、あくまで運営者自身の家計管理上の目安として考えています。
【運営者の実体験】
私自身も、住宅ローンを組んだあとも新NISAでの積立投資を続けており、購入前と比べて投資に回せる金額は変わっていません。以前は都内の賃貸に住んでおり、その家賃と現在のローン返済額がほぼ同水準だったことが大きな理由です。郊外の物件へ住み替えたことで、住居費の負担を増やさずに済んだ形です。住宅ローンと新NISAの両立については、[ 住宅ローンがあっても新NISAはやるべき？20代会社員の資産形成戦略]でさらに詳しく解説しています。
老後までの住居費を見通しやすくなった
20代のうちにローンを組んで定年までに完済できれば、65歳以降の住居費を固定資産税や維持費程度に抑えられる可能性があります。
先ほどの国土交通省の調査でも、マンションの維持費（管理費・修繕積立金）は月あたり平均2万4千円ほどで、賃貸の家賃相場と比べて抑えられるケースが多いといえます。
ただし、完済すれば住居費がゼロになるわけではありません。
固定資産税や、戸建てなら外壁・屋根の塗装費用など、生涯にわたって発生する維持費があることは覚えておきましょう。
高齢になってからの賃貸探しについて不安を感じる方もいますが、地域や物件によって事情は異なるため、「必ず難しくなる」と断定はできません。
住宅を自分らしく自由に使える
持ち家では、賃貸で制限されがちなリノベーションやペットの飼育、DIYなどの自由度が広がります。
「自分の家を持てた」という満足感も、生活全体の充実度に影響する要素のひとつです。
ただし、この満足度は「無理のない資金計画」があってこそのものです。
返済に家計が圧迫されていれば、どれだけ自由に使える家でも精神的な余裕は生まれません。
【運営者の実体験】
私が購入したのは、都内の賃貸から住み替えた郊外の中古マンションでした。中古だからこそ、購入のタイミングで壁紙や床、キッチンなどを自分の好みにリフォームできたのは、賃貸では得られなかった自由度だと感じています。
20代で住宅を購入して感じたデメリット5つ
住宅ローンという大きな固定費を抱える
住宅ローンは一般的に30〜35年、商品によっては40年以上続く、人生の中でも大きな固定費のひとつです。
収入が減った場合でも、金利が上昇した場合でも、返済義務がなくなるわけではありません。
日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で政策金利を0.25%引き上げ、1.0%程度としました（本記事執筆時点の情報です。7月30〜31日の会合では据え置きが決定されています）。
これに伴い、住宅ローンの変動金利にも上昇の動きが見られます。
ただし、変動金利と固定金利では金利の決まり方が異なり、動き方も一様ではありません。
2026年8月時点では、変動金利の代表的な水準が年1%台前半、フラット35（固定金利）が年3%台前半で推移しているとの報道もあります。
金利は日々変動するため、実際に借りる際は最新の各金融機関の公表金利を確認してください。
以下は、借入額3,000万円・返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしという条件で、金利が契約当初から変わらないと仮定した場合の試算です（あくまで単純化した計算であり、実際の変動金利とは異なります）。
| 金利（年） | 毎月の返済額（目安） | 総返済額（目安） |
|---|---|---|
| 0.5% | 約77,900円 | 約3,271万円 |
| 1.0% | 約84,700円 | 約3,557万円 |
| 1.5% | 約91,900円 | 約3,858万円 |
| 2.0% | 約99,400円 | 約4,174万円 |
金利が0.5%から1.5%になった場合、総返済額は600万円近く増える計算になります。
これはあくまで「最初から最後まで同じ金利が続いた場合」の単純計算です。
実際の変動金利では、金利が見直されるタイミングや返済額の見直しルールによって、実際の負担はこの試算と異なります。
変動金利の一部の金融機関では、いわゆる「5年ルール・125%ルール」（返済額の見直しを5年ごとに行い、上昇幅を一定の範囲に抑える仕組み）が採用されています。
ただし、このルールはすべての金融機関・すべてのローン商品に共通するものではありません。
ネット銀行の一部などでは、このルールを採用していない住宅ローンもあります。
また、5年ルール・125%ルールがある場合でも、支払いが猶予された利息（未払利息）が将来の返済に繰り延べられる仕組みであるため、金利上昇そのものへの根本的な対策にはなりません。
契約前に、自分が検討している住宅ローンにこの仕組みがあるかどうかを確認しておくと安心です。
【運営者の実体験】
私自身も借入後に金利は上昇していますが、その経緯は後述の「もっと考えればよかったこと」で触れています。
転職・転勤などの自由度が下がった
持ち家を取得すると、勤務地が変わった場合の柔軟な対応が難しくなる場合があります。
20代はキャリアの試行錯誤期でもあり、転職による収入アップのチャンスも多い年代です。
住宅ローン契約は居住用としての利用が前提になっている商品が多いため、無断で第三者に賃貸するのではなく、転勤などで住まなくなる可能性が出てきた時点で、事前に金融機関へ相談することが基本になります。
金融機関によって対応は異なりますが、単身赴任を選ぶ、事情を説明したうえで賃貸に出す、売却するなど、いくつかの選択肢が考えられます。
購入前に、自分の職種の転勤可能性や、将来の転職の可能性をある程度考えておく必要があります。
転職とキャリア形成の考え方については、[20代会社員が年収アップを実現する7つの方法]や[20代で転職するベストなタイミング]も参考にしてみてください。
ライフプラン変更への対応が難しい
結婚、出産、子どもの人数の変化など、20代以降に起こるライフイベントは予測しづらいものです。
独身や夫婦2人の生活に合わせて選んだ間取りが、家族が増えたときに手狭になるケースは少なくありません。
家族が増えてから売却しようとしても、購入時より市場価格が下がっていたり、ローンの元本があまり減っていなかったりして、思うように動けないこともあります。
将来の家族構成が確定していないなら、間取りの可変性や、汎用性の高い物件を選ぶこともリスクヘッジになります。
住宅ローンと投資資金のバランスが重要
頭金や返済に自己資金を使いすぎると、手元の投資資金が枯渇してしまいます。
新NISAは長期で運用するほど複利の効果を発揮するとされているため、若いうちの投資余力を失うのは機会損失につながる可能性があります。
住宅ローンの金利と株式投資の期待リターンは、性質がまったく異なるため単純に比較することはできません。
住宅ローンは確定した負債であるのに対し、株式投資には元本割れのリスクがあり、過去の実績が将来のリターンを保証するものでもありません。
そのため、「低金利だから投資が有利」と単純に言い切ることはできない点に注意してください。
ただし、生活防衛資金を確保し、住宅ローンを無理なく返済できる家計であれば、住宅ローン返済と長期投資を並行する選択肢もあります。
住宅ローンと投資の両立の考え方は、[住宅ローンがあっても新NISAはやるべき？20代会社員の資産形成戦略]で詳しく解説しています。
簡単には住み替えられない
不動産の売却には、一定の期間がかかるのが一般的です。
賃貸のように、数週間で身軽に引っ越すことはできません。
売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態になると、不足分を自己資金で補わなければ抵当権を外せず、売却自体が成立しません。
購入価格には建築費や販売経費なども含まれているため、購入価格と将来の売却価格が必ず一致するとは限らない点も理解しておきましょう。
20代で住宅購入するなら特に注意したい7つのポイント
購入価格ではなく総住宅費で考える
物件価格や毎月のローン返済額だけで判断するのは危険です。
固定資産税、火災・地震保険料、マンションなら管理費と修繕積立金まで含めた「総住宅費」で考えましょう。
修繕積立金は、築年数の経過とともに値上がりするのが一般的です。
新築時に提示される金額は将来の値上がりを見込んだ段階的な設定になっているケースが多く、長期修繕計画を確認しておくと安心です。
生活防衛資金を残す
頭金や諸費用を払ったあとも、まずは生活費の3〜6ヶ月分を目安に、現金として手元に残しておきましょう。
住宅購入直後は、引越し費用、家具・家電の買い替え、不動産取得税など、想定外の出費が重なりやすいタイミングです。
そのため、住宅購入の場合は「3〜6ヶ月分」を基本としつつ、さらに余裕を持たせておくと安心です。
必要な金額は世帯の状況によって大きく異なるため、自分の家計に合わせて具体的な金額を計算してみることをおすすめします。
「頭金ゼロのフルローンなら現金がなくても買える」というのは誤解です。
契約時には手付金が必要になるため、手元資金がまったくない状態での購入は現実的ではありません。
住宅ローン返済中でも資産形成できるか確認する
ローンの返済に手取りのほとんどを使ってしまうと、資産形成が完全にストップしてしまいます。
「返済＋維持費＋投資」を無理なく続けられる資金の余力を残したうえで、購入額を決めることが大切です。
この記事では、住宅ローン返済額を手取り収入の20%以内に収めることを、資産形成との両立を考えるうえでのひとつの目安としています。
これは金融機関の審査基準ではなく、あくまで家計管理上の考え方である点にご注意ください。
将来の家族構成を考える
現時点の生活だけでなく、将来の結婚・出産・親との同居の可能性まで視野に入れて間取りを選びましょう。
子どもが1人増えるごとに、必要な部屋数や生活動線は変わっていきます。
学区や近隣の子育て環境も、後から変えられない要素のひとつです。
将来像が固まっていない場合は、間仕切りを変更しやすい可変型の間取りや、ファミリー層にも需要のある3LDKタイプを検討する方法もあります。
転職・転勤の可能性を考える
自分の職種の転勤頻度や、今後の転職の可能性をある程度想定しておきましょう。
ターミナル駅へのアクセスがよい立地であれば、勤務先が変わっても住み替えずに通勤を続けられる可能性が高まります。
なお、住宅ローンの審査では勤続年数が重視される傾向があるため、転職の直後は審査が通りにくくなる場合がある点にも注意が必要です。
購入と転職が重なりそうな場合は、先にローンを組んでから転職する順番が基本になります。
売却しやすい物件か考える
20代の住宅購入は、「一生住み続ける家」というより「将来売る可能性がある家」として考えるのが現実的です。
資産価値を保ちやすいのは、駅からの距離・管理状態・築年数（新耐震基準や省エネ性能）が良好な物件です。
「自分が住みたい家」と「他人が買いたい家」は、必ずしも一致しません。
個性を出しすぎた物件よりも、中古市場でも需要のある汎用性の高い物件を選ぶことが、将来の売却のしやすさにつながります。
【運営者の実体験】
私自身も、駅から近く相場より割安な物件だったことに加えて、将来手放すときに売りやすいかどうかを重視して購入を決めました。事故物件などの特殊な事情がある物件ではなく、ごく一般的な条件のよい物件だったことも安心材料になりました。
住宅ローン控除など制度を確認する
2026年度（令和8年度）の税制改正により、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は5年延長され、2030年12月31日までの入居分が対象となりました。
控除率は年末のローン残高の0.7%です。
省エネ基準を満たさない新築住宅は、原則として控除の対象外になるなど、環境性能の要件が重視されています。
一方で、夫婦のどちらかが40歳未満の「若者夫婦世帯」や子育て世帯には、借入限度額の上乗せという優遇があります。
借入限度額や控除期間は、住宅の種類（新築・既存住宅、認定長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅など）によって細かく分かれています。
正確な金額や要件は年度によって変わることもあるため、この記事では概要にとどめ、詳しくは[住宅ローン控除とは？20代会社員向けにわかりやすく解説（公開予定）]で解説する予定です。
実際に20代で住宅を購入して「良かったこと」
ここからは、私自身が実際に感じたことです。
実体験として感じているのは、大きく3つです。
- 住居費が確定したことによる精神的な安定
- 団信込みでも低い金利のタイミングで借りられたことによる、月々の返済額の抑えやすさ
- 家計管理や資産形成に対する意識が一段と高まったこと
住宅ローンを組んだあとも新NISAの積立を継続でき、購入前と変わらないペースで資産形成を続けられているのは、事前に総住宅費と家計のバランスを確認していたからだと感じています。
以前の都内賃貸の家賃と現在のローン返済額がほぼ同水準だったことも、投資に回せる金額を変えずに済んだ大きな理由です。
【運営者の実体験】
具体的には、部屋が広くなったことに加えて、リフォームでシステムキッチンを導入したことで、日々の皿洗いなど家事の負担が軽くなりました。また、賃貸ではなく自分の持ち家だと考えると、それだけで気持ちの面で安心できる部分があります。
実際に20代で住宅を購入して「もっと考えればよかったこと」
正直に振り返ると、反省点もあります。
住宅ローンを組んだ時点では低金利の環境でしたが、その後の金利上昇局面までは想定しきれていなかった部分がありました。
結果的に契約当初より金利は上がっていますが、団体信用生命保険込みでも低い水準で借りられていたため、大きな負担増にはつながっていません。
とはいえ、「金利が1〜2%上昇しても家計が回るか」というシミュレーションは、購入前にもっと複数パターンで試しておけばよかったと感じています。
【運営者の実体験】
中古物件を購入したことで、後からリフォームをしたいという気持ちが出てきて、その費用が当初の想定より膨らんだことはありました。それ以外の費用については、特に想定外だったと感じている点はありません。
【運営者の実体験】
購入時は、当時賃貸で支払っていた家賃と同程度の返済額に収まるかどうかを基準に借入額を決めたため、「借りすぎた」と感じている部分はありません。ただし、変動金利だけでなく固定金利の選択肢も、もう少し比較検討してもよかったかもしれないと感じています。
20代で住宅を購入するのがおすすめな人
以下のような条件に当てはまる人は、20代での住宅購入を検討してもよいと考えられます。
- 長く住む場所が決まっている
- 安定した収入がある
- 生活防衛資金がある
- 購入後も投資・貯蓄を続けられる
- 金利上昇にもある程度対応できる
- 将来売却する可能性も考えたうえで物件を選べる
20代で住宅購入を急がないほうがいい人
以下のような条件に複数当てはまる場合は、購入を急がず、賃貸を続けながら資金と情報を蓄える期間と捉えるのもひとつの判断です。
- 転勤が多い、または今後その可能性が高い
- 近いうちに転職を考えている
- 将来の居住地がまだ決まっていない
- 貯蓄が少ない
- 住宅を購入すると、投資や貯蓄が完全にできなくなる
- 借入可能額いっぱいまで借りないと購入できない
いずれも「絶対にダメ」という基準ではなく、購入前に一度立ち止まって考えるためのチェックポイントとして活用してください。
20代で住宅を購入しても資産形成は続けられる？
住宅ローンとNISAは単純比較できない
住宅ローンの金利は確定した負債であるのに対し、新NISAの運用益は変動するリターンです。
性質がまったく異なるため、「どちらが得か」を単純に比較することはできません。
株式投資には元本割れのリスクがあり、過去の実績が将来の成果を保証するものでもない点は、必ず理解しておく必要があります。
生活防衛資金を優先する
住宅購入後も資産形成を続けるための大前提は、生活防衛資金を確保しておくことです。
防衛資金がない状態で投資を続けると、急な出費のたびに投資信託を取り崩すことになり、相場が悪いタイミングで損失が確定してしまうこともあります。
住宅ローン返済と投資をバランスする
住宅ローン金利と投資リターンには性質の違いがあるため、単純にどちらを優先すべきとは言えません。
ただし、生活防衛資金を確保し、住宅ローンを無理なく返済できる家計であれば、住宅ローン返済と長期投資を並行する選択肢もあります。
この記事では、住居費（ローン＋維持費）を手取りの20%以内に収めることを、運営者自身の家計管理上の目安として考えています。
自分の場合はどう考えているか
【運営者の実体験】
私自身は、「住宅ローンがあるから投資をやめる」のではなく、団信込みでも低い金利で借りられたタイミングだったことを踏まえて、手元資金を新NISAの積立に回す形で資産形成を続けています。住宅購入前と変わらないペースで積立を継続できているのは、住居費の負担が購入前後で大きく変わらなかったことが理由です。
より詳しい資産形成の考え方は、[住宅ローンがあっても新NISAはやるべき？20代会社員の資産形成戦略]でまとめています。
住宅ローンを組む前に確認しておきたいチェックポイントは、[住宅ローンを組む前に確認すべき7つのポイント｜20代会社員向け（公開予定）]も参考にしてください。
実際に住宅ローンを比較する場合は、複数の金融機関のシミュレーションを比べておくと安心です。
【PR】
住宅ローン比較・相談サービス(公開予定）
20代で家を買う前に確認したいチェックリスト
- [ ] 住宅ローン＋維持費が手取り収入の20%以内に収まっているか
- [ ] 購入後も生活費3〜6ヶ月分以上の現金が手元に残るか
- [ ] 固定資産税・保険・管理費・修繕積立金を含めて試算したか
- [ ] 金利が1〜1.5%上昇しても返済を続けられるか
- [ ] 購入後も投資や貯蓄を継続できる余力があるか
- [ ] 今後5〜10年、そのエリアに住み続ける可能性が高いか
- [ ] 駅からの距離など、将来売却しやすい立地条件か
- [ ] 省エネ基準など、住宅ローン控除の対象になる物件か
- [ ] 将来の結婚・出産があっても対応できる間取りか
- [ ] 複数の金融機関やシミュレーションを比較したか
まとめ｜20代の住宅購入は「年齢」ではなく資金計画で判断しよう
20代で購入してもよい人
長く住む場所が決まっており、住宅ローンを無理なく返済しながら資産形成もできる人。
急がないほうがいい人
居住地・キャリア・家族構成がまだ大きく変わる可能性があり、購入すると家計に余裕がなくなる人。
最も重要な判断基準
「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら、住宅ローンを返済しながら人生の選択肢を維持できるか」で考えることです。
20代での住宅購入がうまくいくかどうかを決めるのは、年齢の早さではありません。
「20代だから買うべき」でも「20代だからまだ早い」でもなく、自分の家計とライフプランに合っているかどうかで考えてみてください。
次に読みたい記事
住宅ローンを組む前に確認しておきたい方は、[住宅ローンを組む前に確認すべき7つのポイント｜20代会社員向け（公開予定）]をご覧ください。
住宅ローン控除の制度についてさらに詳しく知りたい方は、[住宅ローン控除とは？20代会社員向けにわかりやすく解説（公開予定）]で解説しています。
住宅ローンを組みながら資産形成を続けられるかどうか気になる方は、[住宅ローンがあっても新NISAはやるべき？20代会社員の資産形成戦略]もあわせてご覧ください。
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