住宅購入を考え始めると、まず気になるのは物件価格だと思います。
でも実際には、物件価格とは別に「諸費用」というまとまったお金が必要です。
結論から言うと、諸費用は住宅の種類や購入方法によって異なりますが、一般的には物件価格の3〜10％程度が目安とされます。
たとえば4,000万円の住宅なら、諸費用だけで100万円台〜300万円台になるケースがあります。
この記事では、住宅購入にかかる諸費用の内訳・目安・支払い時期を整理します。
さらに、20代で中古マンションを購入した筆者自身の経験も交えて解説します。
「結局、物件価格以外にいくら必要なのか」という疑問に、できるだけ具体的に答えていきます。
住宅購入の諸費用はいくら？まず結論
住宅購入では物件価格以外にも費用がかかる
住宅を購入するとき、多くの人はまず「物件価格」に目が向きます。
しかし実際の取引では、物件価格とは別に諸費用が発生します。
主な内訳は、税金・登記費用・仲介手数料・住宅ローン関連費用・保険料などです。
これらは不動産登記や税法、宅地建物取引業法などの制度に基づいて発生する費用です。
2026年時点でも、登録免許税や不動産取得税の軽減措置には適用期限や要件があります。
そのため、最新の制度を確認したうえで資金計画を立てることが大切です。
たとえば4,000万円の物件を購入する場合、諸費用の目安は約120万円〜360万円です。
この金額を見落としたまま契約に進むと、頭金が想定より不足することがあります。
最悪の場合、購入後の生活資金まで圧迫してしまうリスクもあります。
だからこそ、住宅購入の予算は「物件価格＋諸費用＋入居時費用＋手元の生活防衛資金」という形で考える必要があります。
なお、税金など公的に定められた費用は基本的に変えられません。
一方、仲介手数料や司法書士報酬、住宅ローンの手数料、保険料などは、契約条件や事業者によって異なる場合があります。
諸費用の目安は住宅の種類によって異なる
諸費用の割合は、物件の種類や取引の形態によって変わります。
一般的な目安は次のとおりです。
- 新築分譲マンション：物件価格の3%〜6%
- 新築建売一戸建て：物件価格の5%〜7%
- 中古住宅（戸建て・マンション）：物件価格の7%〜10%
なお、注文住宅は土地購入と建物建築が別契約になるため、「物件価格」という単一の割合では表しにくい費用構造になります。土地・建物価格とは別に、登記やローンなどに伴う諸費用が発生すると考えてください。
差が生まれる大きな理由は「仲介手数料が発生するかどうか」です。
新築マンションや新築建売をディベロッパーから直接購入する場合、仲介手数料はかかりません。
一方、中古住宅は不動産会社の仲介を通す取引がほとんどです。
そのため、仲介手数料の分だけ諸費用の割合が高くなります。
「中古は物件価格が安いから諸費用も安い」というのは誤解です。
物件価格に対する諸費用の“割合”で見ると、中古の方がむしろ高くなりやすい点に注意してください。
住宅購入にかかる諸費用の一覧
住宅購入で発生する主な諸費用を一覧表にまとめました。
支払いのタイミングも合わせて確認しておくと、資金の準備がしやすくなります。
| 費用項目 | 内容 | 4,000万円の物件での目安 | 主な支払い時期 |
|---|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書・ローン契約書に貼付する国税 | 約1万〜2万円（軽減適用時） | 契約時 |
| 仲介手数料 | 仲介会社への報酬（売主直販なら0円） | 約138.6万円（媒介取引時） | 契約時に半額・決済時に半額 |
| 登録免許税 | 所有権移転・保存・抵当権設定にかかる国税 | 約15万〜30万円（軽減適用時） | 決済時 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きの代行費用 | 約10万〜15万円 | 決済時 |
| 不動産取得税 | 都道府県が課す地方税 | 0円〜十数万円（軽減適用時） | 入居後、数ヶ月〜1年後 |
| 融資事務手数料 | 住宅ローン契約時の事務手数料 | 定額型：数万円／定率型：数十万円 | 決済時 |
| ローン保証料 | 保証会社を利用する場合の費用 | 一括前払いなら数十万円程度 | 決済時 |
| 火災・地震保険料 | 住宅ローンの契約条件として加入を求められる場合がある | 約15万〜35万円（5年一括の目安） | 決済時 |
| 固定資産税等清算金 | 引き渡し日以降分を日割りで精算 | 約5万〜15万円 | 決済時 |
| 修繕積立基金など | 新築マンションで一括徴収されることが多い | 約20万〜50万円 | 決済時 |
このように、支払いのタイミングは「契約時」「ローン契約時」「決済・引き渡し時」「入居後」の4段階に分かれます。
すべてを引き渡し日に一括で用意するのではなく、時期ごとに必要な資金を分けて管理しておくと安心です。
住宅購入の諸費用の内訳
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社が売買の仲介をした際に受け取る報酬です。
宅地建物取引業法にもとづき、受け取れる上限額が国土交通省の告示で定められています。
400万円を超える物件の場合、上限は「（物件価格×3%＋6万円）×1.1」で計算できます。
4,000万円の物件なら、上限額は約138.6万円です。
なお、新築マンションや新築建売住宅を売主から直接購入する場合、仲介手数料は発生しません。
支払いは「契約時に半額、決済時に残り半額」というケースが一般的です。
出典：国土交通省「宅地建物取引業法・告示第949号」
印紙税
印紙税は、売買契約書やローン契約書を作成する際にかかる国税です。
不動産売買契約書には軽減措置があり、2027年3月31日までの契約が対象です。
たとえば記載金額1,000万円超5,000万円以下なら、軽減後の印紙税は1万円です。
一方、住宅ローンの契約書（金銭消費貸付契約書）は軽減措置の対象外です。
なお、書面を交わさない電子契約を選ぶと、印紙税自体がかからないケースもあります。
出典：国税庁「不動産の譲渡に関する契約書等に係る印紙税の軽減措置」
登録免許税
登録免許税は、所有権移転登記・保存登記・抵当権設定登記の際にかかる国税です。
固定資産税評価額や借入額をもとに税率をかけて計算します。
住宅用家屋であれば、一定の要件を満たすことで軽減税率が適用されます。
たとえば抵当権設定登記は、本則0.4%が要件を満たせば0.1%まで下がります。
軽減を受けるには、床面積要件や居住要件などを満たし、市区町村発行の証明書が必要です。
適用要件や税率は年度ごとに見直されるため、最新の制度を確認してください。
出典：国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」
司法書士報酬
司法書士報酬は、登記手続きの代行や、決済当日の本人確認・資金移動の立ち会いに対する報酬です。
相場は10万円〜15万円程度（税別）で、物件の権利関係が複雑だと加算されることもあります。
見積書を見るときは「登録免許税（実費）」と「司法書士報酬（手数料）」が分かれているかを確認しましょう。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した人に都道府県が課す地方税です。
引き渡し後、数ヶ月から1年ほど経ってから納付書が届きます。
住宅用の土地・建物には軽減措置があり、要件を満たせば課税額が大きく下がります。
床面積要件などは制度改正で見直されることがあるため、購入時点の最新情報を確認してください。
住宅ローンの融資事務手数料
融資事務手数料は、住宅ローン契約の事務処理に対して金融機関に支払う費用です。
大きく分けて「定率型」と「定額型」の2種類があります。
定率型は借入額に対して数%かかるため、金額としては大きくなりがちです。
定額型は数万円程度で済みますが、金利がやや高めに設定されている場合があります。
初期費用だけでなく、総返済額まで含めて比較することが大切です。
ローン保証料
ローン保証料は、返済が滞った際に保証会社が金融機関へ弁済するための費用です。
支払い方法は「一括前払い」と「金利に上乗せ」の2パターンがあります。
一括前払いは決済時にまとまった現金が必要になります。
金利上乗せ型は初期費用を抑えられますが、その分、毎月の返済額に反映されます。
保証会社を利用しない代わりに、事務手数料がやや高めに設定されている金融機関もあります。
抵当権設定登記
抵当権設定登記は、住宅ローンの担保として金融機関が不動産に抵当権を設定する手続きです。
登録免許税は本則0.4%ですが、要件を満たせば0.1%まで軽減されます。
これに司法書士への手続き報酬が加算されます。
火災保険・地震保険
火災保険は、火災や風水害などから建物を守る保険です。住宅ローンの契約条件として、加入を求められる場合があります。
地震保険は火災保険とセットで加入する形が一般的です。
保険料は建物の構造や所在地、補償内容によって大きく変わります。
近年は自然災害の増加を背景に、保険料の見直しが続いています。
契約前に、必要な補償と不要な特約を整理しておくと無駄を減らせます。
固定資産税・都市計画税の清算
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に1年分課税される地方税です。
年の途中で所有者が変わる場合、引き渡し日を境に売主と買主で日割り清算するのが慣習です。
起算日の考え方は地域によって異なるため、負担額に差が出ることがあります。
固定資産税・都市計画税そのものは地方税ですが、中古住宅の売買では、引き渡し日を基準に売主と買主の負担分を精算することがあると理解しておけば十分です。
修繕積立基金など
新築マンションを購入する際、月々の修繕積立金とは別に「修繕積立基金」を一括で支払うことがあります。
相場は20万円〜50万円程度です。
一戸建ての場合はこの費用はかかりませんが、水道加入金などが別途発生することがあります。
新築と中古で諸費用はどれくらい違う？
| 住宅の種類 | 諸費用の目安 | 費用が大きくなりやすい項目 |
|---|---|---|
| 新築住宅（戸建て） | 物件価格の5%〜7% | 融資事務手数料、登記費用、外構費など |
| 中古住宅（戸建て） | 物件価格の7%〜10% | 仲介手数料、リフォーム費用など |
| 新築マンション | 物件価格の3%〜6% | 修繕積立基金、融資事務手数料など |
| 中古マンション | 物件価格の7%〜10% | 仲介手数料、固定資産税清算金など |
新築住宅
新築の戸建てを売主から直接購入する場合、仲介手数料はかかりません。
ただし注文住宅の場合、土地購入と建物建築の契約が別になるため、印紙税や登記費用が重複することがあります。
中古住宅
中古の戸建ては、仲介手数料が発生するケースが多く、諸費用の割合が高くなりがちです。
加えて、建物状況調査(インスペクション)や、引き渡し後のリフォーム費用が必要になることもあります。
新築マンション
新築マンションは仲介手数料がかからないぶん、諸費用の割合が最も低くなる傾向があります。
代わりに、修繕積立基金をまとまった金額で用意する必要があります。
中古マンション
中古マンションは仲介手数料の負担が大きく、諸費用の割合は高めです。
一方で、建物部分の評価額が下がっている分、登録免許税や不動産取得税といった税金の実額は抑えられることがあります。
4,000万円の住宅なら諸費用はいくら？
同じ4,000万円の物件でも、取引形態や金融機関の選び方によって諸費用は大きく変わります。
| 諸費用の割合 | 目安金額 | 想定される取引条件 |
|---|---|---|
| 3%の場合 | 約120万円 | 新築分譲マンション（直販・融資手数料は定額型） |
| 6%の場合 | 約240万円 | 新築建売戸建て（仲介取引・融資手数料は定率型） |
| 9%の場合 | 約360万円 | 中古住宅（仲介取引・保証料一括前払いなど） |
同じ価格の物件でも、取引の形や金融機関の手数料体系によって100万円以上の差が出ることがあります。
パーセンテージだけで判断せず、実際の見積もり内訳を確認することが重要です。
もう少し具体的にイメージできるよう、中古マンション4,000万円を例にした内訳例も見てみましょう。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約138.6万円 |
| 登記関連（登録免許税・司法書士報酬） | 約25万〜40万円 |
| ローン関連（融資事務手数料・保証料） | 数万円〜100万円程度 |
| 火災・地震保険 | 約15万〜35万円 |
| その他（印紙税・固定資産税清算金など） | 約10万〜20万円 |
| 諸費用合計の目安 | 約200万〜330万円程度 |
金融機関の手数料体系によって幅がありますが、こうして項目ごとに積み上げると「結局いくら必要か」がイメージしやすくなります。
そして、実際に住宅購入で用意すべき総額は、次のように考えるとシンプルです。
物件価格 ＋ 諸費用 ＋ 引越し・家具家電（＋中古ならリフォーム費用）＝ 住宅購入に必要な総額
「物件価格」だけでなく、この総額で予算を組むことが失敗しないためのポイントです。
私が20代で中古マンションを購入したときにかかった費用
ここからは、私自身の実体験です。
購入した住宅の概要
結婚のタイミングで、駅から近く、相場よりも割安な中古マンションに出会いました。
事故物件ではなく、将来手放すときのリセールのしやすさが決め手になりました。
購入は夫婦のペアローンを利用し、返済方式は元利均等のみが選べる商品でした。
団体信用生命保険込みでも、当時としては低い金利水準で借り入れができました。
実際にかかった諸費用について
頭金は用意せず、仲介手数料やリフォーム費用も含めて住宅ローンを借り入れました。
手元資金として準備したのは、契約時の手付金100万円のみです。
実際にかかった諸費用の内訳は、次のとおりです。
| 費用項目 | 実際の金額 | 補足 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 約126万円 | 上限に近い金額 |
| 登録免許税 | 約15万円 | 所有権移転・抵当権設定を含む |
| 司法書士報酬 | 約10万円 | 所有権移転登記は仲介会社紹介の司法書士に依頼 |
| 火災保険・地震保険 | 約15万円 | 地震保険も付帯 |
| 融資事務手数料 | 約90万円 | 定率型を選択し、正式な融資事務手数料として支払った |
登記の手続きは2つに分かれていて、所有権移転登記は仲介会社から紹介された司法書士に、抵当権設定登記は借入先の銀行が指定する司法書士に、それぞれ依頼しました。
融資手数料の90万円は、借入先の金融機関の正式な「融資事務手数料」として契約書に記載されていた金額です。
定額型ではなく定率型の商品を選んだ結果、初期費用としてはまとまった金額になりましたが、その分、適用金利を抑えることができました。
初期費用を抑えるよりも、長期の返済総額を減らすことを優先した結果です。
これらを合計すると、諸費用だけで250万円を超える金額になりました。
さらに、入居前後でリフォームも行っており、諸費用とは別にリフォーム費用も発生しています。
同じマンション内にある、間取りや築年数が近い別の住戸の売出価格と比較して、約500万円ほど安く購入できたことが大きく影響しています。
この価格差があったからこそ、頭金なしでも無理のない返済計画にできたと感じています。
正直なところ、この条件は再現性が高いとは言えません。
同じような割安物件に出会えるかどうかは、タイミングによる部分が大きいです。
また、住宅ローンの条件は、金融機関の審査や物件条件、年収、信用情報、借入額などによって一人ひとり異なります。私と同じ条件で借りられるとは限らない点にもご注意ください。
一般的な目安と比較して分かったこと
中古マンションの諸費用相場は、物件価格の7%〜10%程度とされています。
私のケースでは、金利を下げるための融資手数料を上乗せで払った分、諸費用の総額は目安の範囲内かやや高めの水準になりました。
一方で、頭金をゼロにして諸費用ごと住宅ローンに組み込んだため、契約時に用意した現金は手付金100万円のみで済んでいます。
「初期費用を抑えるか」「総返済額を抑えるか」は、どちらを優先するかで諸費用の中身が変わるという実感があります。
また、中古物件だったためリフォームへの関心が強くなり、リフォーム費用が当初の想定より膨らんだという反省点もあります。
物件価格だけでなく、諸費用とリフォーム費用まで含めた「総額」で考えることの大切さを実感しました。
諸費用以外に住宅購入で必要なお金
ここまで解説してきた仲介手数料や税金、登記費用などは、いわゆる「諸費用」です。
これとは別に、住宅購入では「諸費用ではないが準備しておきたいお金」もあります。
頭金、引越し費用、家具・家電、リフォーム費用、そして生活防衛資金です。
とくに生活防衛資金は「費用」そのものではなく、購入後も手元に残しておくべきお金という位置づけになります。
頭金
頭金は、物件代金のうち現金で充当する部分です。
頭金を増やせば借入総額は減りますが、諸費用や生活資金まで使い切ってしまうのは避けたいところです。
頭金の考え方については、以下の記事で詳しく解説しています。
▶ 住宅ローンの頭金はいくら必要？20代会社員が考える目安と決め方
引越し費用
引っ越し費用は、移動距離や時期（3月〜4月の繁忙期など）によって変動します。
複数の業者から見積もりを取ることで、費用を抑えやすくなります。
家具・家電
新居のサイズや部屋数によって、家具・家電の購入費用は変わります。
エアコンやカーテン、ベッドなど、想定より出費がかさみやすい項目です。
リフォーム費用
中古住宅の場合、壁紙や水回りのリフォームが必要になることがあります。
部分的なリフォームでも数十万円〜100万円台になることは珍しくありません。
契約前に見積もりを取り、総予算に組み込んでおくことをおすすめします。
購入後の生活防衛資金
住宅購入後も、病気や収入の変化に備える生活防衛資金は手元に残しておきたいところです。
すべての現金を住宅購入に使い切ってしまうと、いざというときに動けなくなってしまいます。
住宅購入の諸費用は現金で用意するべき？
諸費用を住宅ローンに含められる場合もある
多くの金融機関では、諸費用も含めて借り入れられる住宅ローン商品を扱っています。
手元資金が少ない場合でも、住宅購入のハードルを下げられる選択肢です。
ただし、借入総額が増えるぶん、毎月の返済額や総支払額も増える点は理解しておく必要があります。
金融機関によっては、本体価格を超える部分に上乗せ金利が適用されることもあります。
借りられる金額と無理なく返せる金額は違う
金融機関の審査でわかる「借りられる金額」は、年収に対する返済負担率をもとに算出されます。
しかし、これは教育費や老後資金まで考慮した金額ではありません。
「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は別物として考えることが大切です。
金融機関ごとの金利や手数料を具体的に比較したい方は、こちらの記事も参考にしてください。
手元資金を使い切らないことも重要
諸費用をすべて現金で払い、手元資金がゼロになる状態は避けたいところです。
一定の現金を残しつつ、諸費用ローンを組み合わせるという考え方もあります。
住宅購入の諸費用を抑える方法
仲介手数料を確認する
不動産会社によっては、仲介手数料の割引制度を設けている場合があります。
サービスの質とのバランスを見ながら検討しましょう。
住宅ローンの手数料を比較する
融資事務手数料は「定率型」か「定額型」かで初期費用が大きく変わります。
金利と手数料を合わせたトータルコストで比較することが重要です。
火災保険を比較する
不動産会社から提示されたプランをそのまま契約せず、複数社を比較してみましょう。
補償内容を見直すだけでも、保険料を抑えられることがあります。
不要なオプションを付けない
新築建売のオプション工事は、建築会社への一括発注ではなく、外部業者への個別依頼で費用を抑えられるケースもあります。
リフォーム費用を事前に把握する
「入居前に必要な工事」と「後から実施できる工事」を分けて考えると、初期費用を抑えやすくなります。
住宅購入の諸費用で失敗しないための3つのポイント
物件価格だけで予算を決めない
「総予算 − 諸費用（目安3〜10%） − 入居時費用 ＝ 検討できる物件価格」という考え方で逆算してみましょう。
頭金と諸費用を分けて考える
頭金と諸費用を混同せず、それぞれの支払時期と用途を分けて準備することが大切です。
購入後の生活費・投資資金も残す
住宅購入後も、日々の生活費や新NISAなどの資産形成を続けられる余裕を残しておくことをおすすめします。
新NISAとの両立の考え方は、こちらの記事で詳しく解説しています。
住宅購入の諸費用に関するよくある質問
Q. 住宅購入の諸費用は何％くらいですか？
A. 住宅の種類や購入方法によって異なりますが、目安は物件価格の3%〜10%程度です。
Q. 4,000万円の物件なら諸費用はいくらになりますか？
A. 住宅の種類や取引条件によって異なりますが、3％なら約120万円、6％なら約240万円、10％なら約400万円が目安です。実際には仲介手数料や住宅ローンの手数料、保険料などによって大きく変わります。
Q. 諸費用は現金で用意する必要がありますか？
A. 原則は契約時・決済時に現金で支払いますが、諸費用を組み込める住宅ローンもあります。
Q. 諸費用を住宅ローンに組み込むことはできますか？
A. 可能な金融機関もあります。ただし借入総額が増える分、返済額や利息負担も増える点に注意してください。
Q. 中古マンションは諸費用が高いのですか？
A. 新築より高くなる傾向があります。主な理由は仲介手数料の発生です。ただし税金の実額は抑えられる場合もあります。
まとめ｜住宅購入は「物件価格＋諸費用」で考えよう
住宅購入の資金計画は、物件価格だけを見て決めるものではありません。
税金、登記費用、仲介手数料、保険料、そして入居時の費用まで含めて、総額で考えることが大切です。
2026年時点の軽減措置や制度を確認しながら、自分の取引条件に合った諸費用を試算してみてください。
そのうえで、頭金・諸費用・生活防衛資金のバランスを取りながら、無理のない住宅購入を目指しましょう。
諸費用の全体像がわかったら、次に気になるのは「では自分はいくらの家まで買っていいのか」だと思います。
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